Der Bebauungsplan (B-Plan) ist ein Instrument der städtebaulichen Entwicklung. Gemeinden regeln damit das Erscheinungsbild eines Wohngebiets, schützen etwa einen historisch gewachsenen Siedlungscharakter oder steuern die Besiedlungsdichte. Viele baurelevante Details, wie etwa die Geschosszahl, mögliche Dachformen oder sogar die Fassadenfarbe, sind hier vorgeschrieben. Der Bebauungsplan kann ein Bauvorhaben entscheidend beeinflussen und ist sowohl für Kauf als auch Verkauf eines Grundstücks essentiell. Wir haben die wichtigsten Fakten für Sie zusammengestellt, gerne beraten wir Sie auch direkt vor Ort als Immobilienmakler in Böblingen und im Großraum Stuttgart.
Was ist ein Bebauungsplan?
Bebauungspläne werden von den Kommunen dazu verwendet, ein einheitliches Erscheinungsbild der Gemeinde zu gewährleisten. Dabei fließen sowohl alle Vorgaben aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen ein als auch Vorschriften, die sich nur auf das konkrete Wohngebiet beziehen. Grundlage sind Stilfragen, ebenso wie die Einhaltung von Natur- und Umweltschutzvorschriften oder der Schutz von Einzelinteressen (Stichwort: Verschattung). Wie detailliert das Reglement ist, ist nicht einheitlich festgelegt, daher gibt es große Unterschiede in den verschiedenen Bundesländern und Kommunen. Einsicht in den Bebauungsplan bekommen Sie beim zuständigen Bauordnungs- oder Stadtplanungsamt.
Welche Bedeutung hat der Bebauungsplan bei Kauf und Verkauf?
Wer ein Grundstück erwirbt, plant in der Regel auch den Bau einer Immobilie. Nicht selten soll dabei der ganz persönliche Traum vom Haus realisiert werden – und der sieht bei jedem ein wenig anders aus. Satteldach oder Flachdach? Bungalow oder mehrstöckiges Gebäude? Reihenhaus oder freistehendes Haus? Der Bebauungsplan legt das Baurecht fest und hat damit entscheidenden Einfluss auf jede dieser Entscheidungen. Daher sollten Sie sich vor dem Kauf eines Grundstücks eingehend damit befassen. Auch im Verkaufsfall sind die Details des B-Plans von großem Interesse, immerhin wirkt er sich direkt auf den Wert des Grundstücks aus. Denn: Je freier und flexibler ein künftiger Eigentümer bei der Gestaltung des Grundstücks ist, desto höher ist auch der potentielle Verkaufswert. Der Bebauungsplan ist ein wichtiges Element für die Wertermittlung einer Immobilie.
Was wird im Bebauungsplan geregelt?
Der Umfang des Bebauungsplanes unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde. Während die einen nur wenige Vorgaben machen, regeln die anderen selbst die Farbe der Dachpfannen. Folgende grundlegenden Information enthält der B-Plan in der Regel:
- Art der baulichen Nutzung: Befindet sich das Grundstück in einem reinen Wohngebiet oder in einem Mischgebiet? Ist eine geringfügige gewerbliche Nutzung möglich oder darf das Grundstück für einen landwirtschaftlichen Betrieb genutzt werden? Im Bebauungsplan wird festgelegt, wie eine künftige Immobilie genutzt werden darf.
- Maß der baulichen Nutzung: Definiert wird häufig die maximale Grundfläche, die Gesamtfläche und die Geschossanzahl.
- Haustyp: Entscheidend für das Bauvorhaben ist auch die Hausform. Einfamilienhaus, Doppelhaus oder Reihenhaus – für ein einheitliches Siedlungsbild wird der Haustyp häufig reguliert.
- Dachform: Satteldach oder Pultdach, Zeltdach oder Tonnendach – Vorschriften, die die Dachform betreffen, wirken sich direkt auf das Baubudget aus.
Sind Änderungen am Bebauungsplan möglich?
Sie interessieren sich für ein Grundstück, der Bebauungsplan lässt die gewünschte Nutzung des Grundstücks aber nicht zu? Eine Änderung des Bebauungsplans ist im Anlassfall durchaus möglich. Da dies in der Regel aber mit einem gewissen Aufwand und Kosten verbunden ist, sollte im Vorfeld das Gespräch mit dem Bauamt gesucht und geklärt werden, ob die gewünschte Änderung prinzipiell überhaupt möglich ist. Ist es das, kann der planende Architekt das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans einreichen. Für das Verfahren sollten etwa drei bis sechs Monate eingeplant werden. Die Kosten variieren stark und werden vom Bauamt individuell festgelegt.
Fazit:
Der Bebauungsplan ist ein Instrument zur Steuerung des Erscheinungsbildes von Siedlungen und Gemeinden. Er enthält alle Vorschriften zur Bebauung eines Grundstücks. Er wirkt sich konkret auf das Baurecht und in weiterer Folge auf die Wertermittlung eines Grundstücks aus. Planen Sie einen Kauf oder möchten Ihr Grundstück in Böblingen verkaufen, sollten Sie jedenfalls Einsicht nehmen und sich eingehend mit dem B-Plan beschäftigen.