Die Ermittlung des realistischen Preises ist essenziell für jeden Immobilien- und Grundstücksverkauf

Die Wertermittlung ermittelt den Preis eines bebauten oder unbebauten Grundstücks zum aktuellen Zeitpunkt. Dieser Marktwert beinhaltet unter anderem eine Einschätzung über die Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage der Immobilie bzw. des Grundstücks. 

Die Wertermittlung ist durch die Immobilienwertermittlungsverordnung standardisiert. Dabei gibt es die Ermittlung des Sach-, Ertrags- oder Vergleichswerts in einem jeweils zugehörigen Verfahren. Das Sachwertverfahren kommt eher bei Bahnhöfen ins Spiel, das Ertragsverfahren bei verpachteten Immobilien und das Vergleichsverfahren bei gewöhnlichen Einfamilienhäusern.

Bei der Ermittlung des Immobilienwertes wird beispielsweise auf den Zustand des Gebäudes geachtet. Neubauten sind in der Regel moderner, besser ausgestattet und klimaneutraler, sodass diese einen höheren Marktwert erzielen können. Doch es gibt auch Altbauten – wie die beliebten Altbauwohnungen mit hohen Stuckdecken – welche den Preis ebenfalls erhöhen können. Die Eigenschaften sowie die Lage der Immobilie nehmen ebenso einen erheblichen Einfluss.

Der Wert eines Grundstücks wird ähnlich ermittelt wie der einer Immobilie, es wird also unter anderem die Lage betrachtet. So haben Grundstücke in bester Stadtlage meistens einen höheren Wert als solche, in einem ländlichen Dorf. Auch werden die Verkehrsanschlüsse sowie die in unmittelbarer Nähe befindenden Örtlichkeiten näher betrachtet. Ein Grundstück neben einem Flughafen ist wegen des Fluglärms beispielsweise oftmals etwas günstiger zu bewerten. Außerdem spielt der Bodenrichtwert eine große Rolle.

Der Bodenrichtwert gibt eine Einschätzung zum Grundstückswert. Dabei werden die regionalen Kaufpreise betrachtet. Er bildet den Durchschnittswert zu den Liegenschaftspreisen der Gemeinde, eines Gebiets oder eines Stadtteils. Alle zwei Jahre werden zu einem Stichtag die Kaufpreise der Grundstückssanktionen erhoben und pro m² angegeben. Ein Grundstück wird dabei einer Nutzungsart zugewiesen und kann z.B. als Wohngrundstück oder als Bauernhof zugeordnet werden, es muss dazu nicht bebaut sein. Dadurch kann der Bodenrichtwert in unterschiedlichen Richtwertzonen stark abweichend sein. Es ist also kein Verkehrswert einer Immobilie, sondern ein erhobener Grundstückswert.

Immobiliengutachterinnen und -gutachter ermitteln den Verkehrswert einer Immobilie exakt. Sie können zudem Bauschäden feststellen oder auch einen Neubau abnehmen. Staatlich anerkannte Immobiliensachverständige benötigten Sie immer, wenn einer dieser Fälle eintritt:

• Sie führen einen Erbstreit vor Gericht
• Das Finanzamt verlangt zu viel Erbschafts- oder Schenkungssteuer für ein geerbtes Haus
• Ihre Scheidung endet in einem Streit vor Gericht
• Eine Immobilie ist Teil Ihres Betriebsvermögens oder wird daraus entnommen
• Die Immobilie wird zwangsversteigert

Für andere Fälle reicht es vollkommen aus, ein Kurzgutachten erstellen zu lassen. Die Wertermittlung einer Immobilie oder eines Grundstücks sollte aber auch vor dem gewöhnlichen Verkauf mit professioneller Unterstützung durchgeführt werden. Zum einen hängen beim Verkauf meistens noch Emotionen an der Immobilie oder am Verkaufsgrund, zum anderen können Sie so sicher gehen, dass Sie nicht unter Wert verkaufen.

• Sie möchten eine Immobilie zu einem angemessenen Preis verkaufen
• Sie möchten eine Wohnung oder ein Haus kaufen und sind sich nicht sicher, welchen Wert die angebotene Immobilie wirklich hat und ob es Schäden gibt, die Sie selbst nicht entdeckt haben
• Im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung
• Gerechte Aufteilung des Erbes in einer Erbgemeinschaft
• Immobilienschäden durch beispielsweise einen Sturm
• Zahlreiche weitere Gründe

Die Ausgangsfrage für das Sachwertverfahren ist: Was kostet die Gebäudesubstanz? (Bzw. Was kostet die Grundstückssubstanz?)

Das Verfahren geht also von den Kosten aus, die für einen Neubau des Gebäudes entstehen würden. Dementsprechend richtet sich der Verkehrswert der Immobilie nach den jeweiligen Herstellungskosten. Hierzu wird der sogenannte Marktanpassungsfaktor oder auch Sachwertfaktor herangezogen, der deutschlandweit von den Gutachterausschüssen ermittelt wird. Er hängt unter anderem von der Lage, dem Baujahr und der Art des Objekts ab. Der daraus entstehende Marktanpassungsfaktor wird mit dem jeweiligen Sachwert der Immobilie multipliziert. Das Ergebnis ist der realistische Marktwert des Gebäudes. 

Anwendung findet das Sachwertverfahren in erster Linie bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Der Vorteil bei diesem Vorgehen ist die objektive Darstellung des Substanzwertes. Allerdings kann es bei modernen Bauweisen sein, dass zu wenige Daten für eine realistische Preisfindung vorliegen, da das aktuelle Marktgeschehen nicht ausreichend einbezogen wird.

Die Ausgangsfrage für das Ertragswertverfahren ist: Welcher Wert entsteht aus Lage, Miete, Zinssatz und Restnutzungsdauer?

Bei diesem Verfahren steht im Fokus, welcher nachhaltige Reinertrag erzielt werden kann. Dieser spielt vor allem bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Renditeobjekten eine wichtige Rolle. Die Werteinschätzung richtet sich ganz entscheidend nach dem sogenannten Liegenschaftszinssatz. Dieser bestimmt, mit welchem Zinssatz der Verkehrswert eines bebauten Grundstücks verzinst wird. Wie hoch ein bebautes Grundstück, im Fachjargon auch Liegenschaft genannt, verzinst wird, hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab: der Lage, der Immobilienart und der Restnutzungsdauer. 

Der Vorteil des Ertragswertverfahrens ist sein realer Bezug zu aktuellen Zahlen wie Miete und Zinssatz. Allerdings führt dieser Bezug auch zu einer Abhängigkeit von aktuellen Mietpreisen, die den tatsächlichen Wert der Immobilie verfälschen können.

Die Ausgangsfrage für das Vergleichswertverfahren ist: Was kosten vergleichbare Objekte?

Das Vergleichswertverfahren ist das häufigste Vorgehen bei der Wertermittlung von Immobilien wie Häusern, Eigentumswohnungen oder Grundstücken. Diese können sowohl bebaut als auch unbebaut sein. Wie der Name schon verrät, zielt das Verfahren auf den Vergleich von Immobilienpreisen ab. Wichtig ist, dass die Objekte möglichst gleichartig sind und zum selben Zeitpunkt miteinander verglichen werden. 

Der Vorteil des Verfahrens liegt darin, dass es auch für Laien leicht nachvollziehbar ist und der Berechnung reale Marktpreise zugrunde liegen. Auch Preistrends werden in die Wertfindung einbezogen. Schwierigkeiten können sich ergeben, wenn zu wenige Vergleichsobjekte am Markt vorhanden sind und dementsprechend nicht genügend Daten für eine aussagekräftige Bewertung vorliegen.