Der Wert eines Grundstücks wird von Angebot und Nachfrage stark bestimmt. So erzielen Grundstücke in besonders beliebten Regionen deutlich höhere Preise als in weniger stark nachgefragten Gebieten. Der Bodenrichtwert kann dabei als Basis für die Preisbestimmung herangezogen werden, darüber hinaus spielen aber auch die individuellen Eigenschaften des Grundstücks eine große Rolle. Unsere Makler von gut Immobilien beraten Sie gerne und berechnen bei Bedarf einen realistischen Verkaufspreis für Ihr Grundstück in Herrenberg und Umgebung.
Das Wichtigste in Kürze
- Wer überlegt, ein Grundstück zu verkaufen, wird zunächst realistische Annahmen darüber anstellen, wie hoch der Verkaufspreis sein kann. Ein wichtiger Anhaltspunkt ist dabei der Bodenrichtwert, doch er ist nicht der einzige Parameter – Lage, Bodenbeschaffenheit, Erschließung und weitere Faktoren wirken sich auf den Preis aus.
1. Was ist der Grundstückswert?
Zunächst unterscheidet man den Grundstückswert mit oder ohne Bebauung. Wird das reine Grundstück bewertet, spricht man vom Bodenwert. Meist versteht man unter dem Grundstückswert aber den Wert des Grundstücks inklusive Ausstattung und Bebauung. Es gibt verschiedene Verfahren, um den Grundstückswert zu ermitteln: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.
a. Vergleichswertverfahren
Der Vergleichswert eines Objekts basiert im Grunde auf dem Durchschnitt der Kaufpreise in der Umgebung. Dafür werden Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften herangezogen und diese Werte auf das Grundstück übertragen. Es handelt sich dabei um das gängigste Verfahren zur Preisermittlung.
b. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist viel komplexer und streng geregelt. Es dient der Bewertung der Bebauung: Es soll festgestellt werden, wie viel die Erstellung eines Gebäudes zum heutigen Zeitpunkt kosten würde. Ein Sachwertverfahren wird nur angewandt, wenn es keine aussagekräftigen Vergleichswerte gibt oder andere Gründe dafür sprechen – etwa die Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft o.ä.
c. Ertragswertverfahren
Im Zuge eines Ertragswertverfahren werden unterschiedliche Faktoren, wie der Bodenwert, der Liegenschaftszins, etwaige Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und andere mehr herangezogen. Der Aufwand für ein professionelles Ertragswertverfahren ist hoch, gerade bei vermieteten Objekten kann es aber sinnvoll sein.
2. Was ist der Bodenrichtwert?
Ein wichtiger Ausgangswert zur Berechnung des Grundstückspreises ist der Bodenrichtwert – vor allem, wenn keine belastbaren Vergleichswerte vorhanden sind. Dabei handelt es sich um den aktuellen Wert für einen Quadratmeter unbebauten Bodens, er ergibt sich aus den Durchschnittswerten der Grundstücke in der jeweiligen Gemeinde. Allgemeine Umwelteinflüsse, Infrastruktur, die Entfernung zur nächstgrößeren Stadt und weitere Faktoren fließen in die Bewertung mit ein. Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Wert und dadurch eine frei zugängliche Information, die online im Bodenrichtwertinformationssystem (VBORIS) eingesehen werden kann.
3. Welche Eigenschaften beeinflussen den Grundstückspreis?
Die individuellen Eigenschaften eines Grundstücks haben den größten Einfluss auf den Preis, deswegen können Bodenrichtwerte immer nur Orientierungswerte sein. Wichtige Parameter sind etwa:
- Bodenbeschaffenheit
- Erschließungsgrad
- Möglichkeiten der baulichen Nutzung
- Bepflanzung
- Grundstücksgröße
- Bebauungsvorschriften
Mit unserem Expertenwissen und der Kenntnis des lokalen Markts unterstützen wir Sie bei Bedarf natürlich gerne bei der Ermittlung eines verlässlichen Grundstückswerts.