Nachlassregelung Immobilie: Wer erbt was?

Befindet sich eine Immobilie im Nachlass, kann es kompliziert werden. Denn auch, wenn im Schnitt zu jedem zweiten Erbe eine Immobilie gehört, ist die richtige Vorgehensweise individuell und hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Gilt die gesetzliche Erbfolge oder gibt es ein Testament? Kommt es zu einer Erbengemeinschaft? Ist ein Verkauf der Immobilie angedacht? Welche Steuern fallen an? Wir haben die Antworten auf die häufigsten Fragen für Sie zusammengestellt. Gerne unterstützen wir Sie auch vor Ort als Immobilienmakler in Backnang oder beim Grundstücksverkauf in Böblingen und im Großraum Stuttgart.

Das Wichtigste in Kürze

• In der Regel wird bei einer Immobilie im Nachlass eine Gruppe aus Miterben, die Erbengemeinschaft, gegründet. 
• Gibt es kein Testament, gilt automatisch die gesetzliche Erbfolge. 
• In Einzelfällen kann eine Aufteilung der Immobilie sinnvoll sein.
• Eine professionelle und umfassende Beratung bei den Maklern von gut Immobilien hilft bei der Nachlassregelung.

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Nachlassregelung: Wie funktioniert eine Erbengemeinschaft?

Weil sich eine Immobilie nicht ohne weiteres aufteilen lässt, wird bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken im Nachlass häufig eine Erbengemeinschaft gegründet. Dabei handelt es sich um eine Gruppe von Personen, die die Erbschaft gemeinschaftlich antritt (§ 2032 BGB). Die einzelnen Personen dieser Gruppe werden dabei als Miterben bezeichnet. Alle Erben werden als Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen und Entscheidungen rund um die Verwaltung der Immobilie müssen stets einstimmig getroffen werden – unabhängig von den konkreten Eigentumsverhältnissen.

Dennoch spielen die genauen Anteile natürlich eine große Rolle, nicht zuletzt, wenn es um Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie geht. Zunächst wird also die Erbquote festgestellt. 

Wie ist die gesetzliche Erbfolge geregelt?

Gibt es kein Testament, gilt automatisch die gesetzliche Erbfolge. Bei einer Erbschaft unter Ehepartnern gilt: Haben die Eheleute zu Lebzeiten im Rahmen eines Ehevertrags eine Gütertrennung vereinbart, steht dem überlebenden Ehepartner ein Viertel des Nachlasses zu.  Trifft dies nicht zu, gilt automatisch der Güterstand der Zugewinngemeinschaft – und der Ehepartner erbt 50 Prozent des Nachlasses. Der weitere Nachlass wird zu gleichen Teilen an lebende Kinder ausgeschüttet. Ist ein Kind verstorben, geht der Anspruch auf dessen Kinder über. Gemeinsam bilden alle begünstigten Parteien schließlich die Erbengemeinschaft. 

Einfacher gestaltet sich die Situation, wenn zu Lebzeiten ein Testament aufgesetzt wurde. Hier können nämlich nicht nur die jeweiligen Anteile individuell verändert, sondern auch ein Gesamteigentümer festgelegt werden. In diesem Fall wäre – unabhängig von den Anteilen an der Immobilie – nur dieser befugt, Entscheidungen zur Immobilie zu treffen. Eine solche Regelung kann Streitigkeiten vorbeugen.

Was bedeutet eine gemeinsame Haftung?

Eine Immobilie im Nachlass kann auch mit Kosten verbunden sein. Diese sind von der Erbengemeinschaft zu tragen – in der Regel werden die Kosten also auf die Miterben aufgeteilt. Ist einer der Erben aber nicht in der Lage seinen Anteil zu begleichen, müssen die anderen Erben die Ausgaben übernehmen.

Kauf, Verkauf, Versteigerung: Was passiert mit der Immobilie im Erbfall?

Besteht eine Erbengemeinschaft, müssen sich die Miterben darauf einigen, was mit der Immobilie passieren soll. Gehen die Interessen hier weit auseinander, kann es zu Streitereien und in Folge zu einem Stillstand kommen. Für diese Situation gibt es verschiedene Lösungswege:

• In einzelnen Fällen kann die Aufteilung der Immobilie eine gute Möglichkeit sein – etwa, wenn es ebenso viele abgeschlossene Wohneinheiten wie Erben gibt. In einem solchen Fall können die Wohneinheiten mittels Teilungserklärung beim Notar in Wohnungseigentum überführt werden und jeweils einem Miterben zum alleinigen Eigentum zugewiesen werden. 
• Möchte einer der Miterben das Haus oder die Wohnung im alleinigen Besitz haben, muss er sich dazu mit den Miterben einigen. Im Regelfall wird er die Miterben dafür auszahlen. Kommt es dabei zu keiner Einigung, wird eine Teilungsversteigerung zur letzten Option.
• Die Immobilie zu verkaufen und den Erlös unter den Miterben aufzuteilen, ist ein häufiger Wunsch unter Erben. Im Rahmen eines freihändigen Verkaufs lässt sich in der Regel auch das beste Verkaufsergebnis erzielen.
• Können sich die Miterben auf keine dieser Möglichkeiten einigen, bleibt nur eine Teilungsversteigerung der Immobilie. Dafür reicht der Antrag eines Miterben beim örtlichen Amtsgericht. Im Zuge einer Teilungsversteigerung gibt jeder Miterbe ein Gebot ab. Das höchste Gebot bekommt den Zuschlag. Der Erlös wird auf alle Miterben aufgeteilt – also auch auf den künftigen Eigentümer. 

Immobilien im Nachlass: Welche Steuern fallen an?

Für Immobilien, die kürzer als zehn Jahre im Eigentum verbleiben, wird eine Spekulationssteuer eingehoben. Daran ändert auch ein Erbfall nichts. Das bedeutet: Hat der Erblasser die Immobilie vor weniger als zehn Jahren erworben und wollen die Erben vor Ablauf der zehn Jahre verkaufen, müssen sie eine Spekulationssteuer zahlen. Ob eine Erbschaftssteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie, sowie vom Verwandtschaftsgrad der erbenden Personen zum Erblasser ab. Erbt der überlebende Ehepartner und bleibt die Immobilie in Eigennutzung, ist keine Erbschaftssteuer zu bezahlen.